Das Wort zum Wochenende: Lieber liquide als immobil


Im jetzigen Trubel um das Coronavirus fällt noch nicht weiter auf, was sich auf dem Immobiliensektor tut. Es ist eine ganze Menge, zunächst zwar eher im Hintergrund, aber schon bald für alle Seiten deutlich spürbar. Nehmen wir zum Beispiel privat vermietete Wohnungen als Kapitalanlage: Sobald Mieter wegen eng bemessener Finanzen zum Teil oder ganz nicht mehr für ihre Miete aufkommen können, schlägt das auf die Rendite der Vermieter durch. Im schlimmsten Fall fließt keine Miete mehr. Das gilt erst recht für gewerbliche Vermietungen, etwa wenn ein Frisörbetrieb, eine Boutique, ein Restaurant, Café oder Fitnessstudios auf einmal keine Kunden mehr haben darf. Ganz zu schweigen von Büros, die sich bald als überflüssig erweisen könnten, weil die Mieter die Vorteile des Home Office entdeckt haben.

Immobilien sind in der Regel langfristige Anlagen, sei es zur Eigennutzung, sei es als Kapitalanlage. Mit einem Wort: Wie ihre Bezeichnung zum Ausdruck bringt, sind sie immobil, also unbeweglich und damit weitgehend illiquide. Deshalb eignen sie sich, von wenigen Ausnahmen abgesehen, nicht zum Trading, also zum Kaufen heute und Verkaufen morgen oder in sonst wie absehbarer Zeit, wie etwa Aktien oder Anleihen. Noch vor zwei Jahrzehnten gab es dazu eine Ausnahme: offene Immobilienfonds. Doch seit 2013 gilt diese Ausnahme nicht mehr. Das heißt, wer solche Fonds heute kauft,verpflichtet sich zu einer Mindesthaltedauer von zwei Jahren und muss eine einjährige Kündigungsfrist einhalten.

Nun könnte man meinen, Eigentümer von Mehrfamilienhäusern einschließlich Restaurant oder Kleingewerbe parterre, gelegen an besten Standorten von München, Frankfurt oder Berlin, hätten nichts mit solchen Fonds zu tun. Wenn sie sich da nicht täuschen. Denn der Crash wird auch sie ereilen, nur zeitlich versetzt. Bis dahin wiegen sie sich wahrscheinlich in Sicherheit, weil Immobilien anders als Aktien oder Anleihen keine laufenden Kurse haben, sodass ihr Wert erst feststeht, wenn der notarielle Abschluss unter Dach und Fach ist.

Zunächst bleibt festzuhalten, dass auch noch so tolle Mehrfamilienhäuser einschließlich Restaurant und Kleingewerbe über kurz oder lang vom Crash betroffen sein werden. Denn die Renditen von Kapitalanlagen bewegen sich im Rhythmus kommunizierender Röhren. Das heißt, über Jahrzehnte gesehen gleichen sie sich aus: Kracht es an der Börse, steigen die Aktienrenditen – allerdings nur unter der Voraussetzung, dass Kursgewinne und Dividenden nicht weiter einbrechen. Dann erwischt es die Immobilienpreise, und zwar unabhängig davon, ob Wohn- oder Gewerbeimmobilien im Spiel sind. Letztlich hängt alles miteinander zusammen.

Inzwischen mischt sich der Staat massiv in den Immobilienmarkt ein, und zwar überwiegend zugunsten der Mieter. Ein Schelm, wer Böses dabei denkt – im kommenden Jahr ist ja die Wahl zum Bundestag fällig. Schon jetzt hagelt es Kritik an der entsprechenden Gesetzesvorlage, von der Mieter begünstigt werden. Hier sei stellvertretend Andreas Ibel zitiert, Präsident des Immobilienverbands BFW:

„Das darin aufgeführte Kündigungsmoratorium vernachlässigt die Pflicht der Mieter, sich bei Corona-bedingten Einkommensausfällen um staatliche Hilfe zu bemühen. Stattdessen sollen ausstehende Mietzinszahlungen von bis zu zwölf Monaten für zwei Jahre gestundet werden können. Diese Zeiträume sind mit den bisherigen Verlautbarungen zu den Auswirkungen der Pandemie nicht überein zu bringen.“

Unter den gegebenen Umständen muss wohl damit gerechnet werden, dass das auf der genannten Vorlage basierende Gesetz eher zu mehr als zu weniger Streit zwischen Mietern und Vermietern führen wird – mit der voraussehbaren weiteren Folge, dass Kapitalanleger sich zunehmend aus dem Immobilienmarkt zurückziehen dürften. Das sind bis auf Weiteres für beide Mietparteien wahrlich keine schönen Aussichten.

Gibt es nicht wenigstens einen Silberstreifen am Horizont? Ja, den gibt es, aber wohl nur für potenzielle Käufer, die rechtzeitig Schnäppchen wittern und in einigen Jahren Immobilien kaufen werden, sobald deren Preise im Keller angelangt sind. Falls dann die Zinsen weiterhin tief sein werden und die Inflation um sich greifen würde, dürften Kapitalanleger auf ihre Kosten kommen. Derzeit haben wir es eher mit Deflation als mit Inflation zu tun. Es gilt also, geduldig abzuwarten, welche gesetzlichen Regelungen noch auf uns zukommen und wie sie sich auswirken werden.

Ab Sonntagmorgen auf www.goldseiten.de Schulden wie im Krieg