Das Wort zum Wochenende: Eine brisante Immobilienstudie


Diskutieren Anleger über Immobilien, geht es meistens um Quadratmeterpreise für Wohnungen in den deutschen Metropolen und um unbezahlbare Mieten, um den sozialen Wohnungsbau einschließlich Mietendeckel, zuletzt angereichert durch die Diskussion über leer stehende Einkaufszentren und Bürotürme im Zuge der Corona-Pandemie. Dabei gibt es zuhauf interessantere Immobilienthemen.

Greifen wir deshalb das eine oder andere heraus. Da wären zunächst die Zinsen und damit verbunden ein Problem, das besonders Bauherren trifft, die ihre Finanzierung „auf Kante genäht“ haben. Die Zahl solcher Bauherren dürfte umso mehr zunehmen, je weniger das zuletzt gestiegene Zinsniveau Anstalten macht, nochmals sein Tief aus dem vergangenen Jahr zu erreichen. Dann heißt es: Liquidität herbeischaffen und zähneknirschend die neuen Konditionen der Bank, der Sparkasse

oder eines anderen Financiers akzeptieren. Schon macht das hässliche Wort „Zombies“ die Runde: Bauherren, Firmen oder sonstige Kreditnehmer, die um die Verlängerung ihrer Kredite zu ungünstigeren Konditionen bangen müssen.

Legt man die Daten aus dem vergangenen Jahr zugrunde, scheint alles noch schiedlich-friedlich abzulaufen. Insofern lohnt sich zunächst ein Blick in den aktuellen Jahresbericht der auf Zwangsversteigerungen in Deutschland spezialisierten Firma Argetra aus Ratingen. Sie erstellt entsprechende Analysen schon seit Jahrzehnten, verfügt also über eine umfangreiche Datenbank. Zitat aus ihrem Bericht:

„Insgesamt wurden 14.853 Immobilien mit Verkehrswerten von 3,152 Milliarden Euro aufgerufen. Im Vorjahr waren es noch 17.600 Einheiten mit einem Volumen von 3,436 Milliarden Euro. Nur 50 Prozent der eröffneten Zwangsversteigerungs-Verfahren landen im Gerichtssaal. Der Rest wird vor der Versteigerung freihändig verlauft.“

Solche Aussagen klingen zunächst recht positiv, lässt sich daraus doch schließen, dass der Jahrgang 2020 im Vergleich zu den Vorjahren nochmals besser abgeschnitten hat. Doch Argetra warnt:

„Neben der schon langanhaltenden Niedrigzinsphase verhindern derzeit noch viele Corona-bedingte Stundungsverfahren einen Anstieg der Zahlen. Mit den immer noch steigenden Immobilienpreisen übernahmen die Banken wieder höhere Anteile am Finanzierungsbedarf. Laufen die staatlichen Unterstützungsprogramme aus, ist mit steigender Arbeitslosigkeit, mehr Kurzarbeitergeld und einem verstärkten Angebot am Immobilienmarkt zu rechnen. Muss dann ein Kredit verlängert werden, führt die Marktschwankungsanalyse der Immobilie zu erhöhten Blankoanteilen, die sich Banken mit hohen Zinsaufschlägen bezahlen lassen. Wer das dann nicht zahlen kann, geht in die Abwicklung.“

Welche menschlichen Schicksale dahinter stecken, erschließt sich erst beim Blick in die Details, und die sind zum Teil ein Spiegelbild der Gesellschaft, zum Teil menschenunwürdig. Zitieren wir auch dazu wieder Argetra:

„Besonders fällt auf, dass der Anteil der Teilungsversteigerungen, also Versteigerungen zum Zweck der Aufhebung der Eigentümergemeinschaft aus Erbauseinandersetzungen oder Scheidungen einen Anteil an den Verkehrswerten von inzwischen 37 Prozent (Vorjahr 34 Prozent) ausmacht.

Die Wohnkreditrichtlinie – die eigentlich Risiken verhindern soll – trifft vielfach ältere Menschen. Diese wohnen zwar in schuldenfreien Immobilien, erhalten aber keinen Kredit, wenn größere Renovierungen nötig werden. Davor sind selbst Mittfünfziger nicht gefeit, die wegen sinkender Einkünfte im Rentenalter keine Anschlussfinanzierung mehr erhalten. Selbst Forwardkredite zur Absicherung eines Zinsniveaus sind nicht für ältere Menschen erhältlich. Vermögen wird nicht mehr beliehen, wenn nicht unter Worst-Case-Betrachtung der Kapitaldienst erbracht werden kann.“

Da fragt man sich erstens, warum solche Thesen in offiziellen Statements zum Wohnungsbau nur selten bis gar nicht vorkommen, und zweitens, welche gesellschaftlichen Konsequenzen auf uns zukommen. Eine davon steht bereits fest und ist unumstößlich: Die nächste Bundesregierung – welche Parteien auch immer die diesjährigen sechs Landtagswahlen und die Wahl zum Bundestag gewinnen mögen – wird die Umverteilung von Reich zu Arm in die Wege leiten.


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