Das Wort zum Wochenende: Der Zipfel vom Wohngipfel


Der Zeitpunkt für den Wohngipfel der Bundesregierung, der vergangene Freitag, schien gut gewählt zu sein, zumal kurz vor der Münchner Immobilienmesse Expo Real vom 8. bis 10. Oktober. Denn Themen wie Baukosten, bezahlbare Wohnungen, Mietrechtsreform, Grunderwerbsteuer und nicht zuletzt der Evergreen Grundsteuer sind mehr als genug Stoff für lebhafte Diskussionen während der Messe und weit darüber hinaus. Es geht darum, endlich eine Brücke zu schlagen zwischen Politikern, Stadtkämmerern, Bauträgern, Projektentwicklern und nicht zuletzt auch Verbandschefs, die in den vergangenen Jahren endlich stärker als zuvor ihre Stimme erhoben haben. Doch aus der Brücke wird nichts, dafür ist das Thema viel zu komplex. Was bleibt, ist ein Förderzipfel.

Das liegt auch am politischen Paten der Immobilienbranche, dem tief in die Maaßen-Affäre verstrickten Innenminister Horst Seehofer. Er bezeichnet die „Deregulierung und Entbürokratisierung im Wohnungsbau“ ausdrücklich als entscheidendes Ziel, dazu die Wohnungs- und Baupolitik als „soziale Frage unserer Zeit“. Aber wie steht es um die Durchsetzung dieses ehrgeizigen Ziels? Fehlanzeige, weil außer der sozialen auch die finanzielle Frage im Raum steht, das heißt: Potenzielle Investoren werden – trotz des niedrigen Zinsniveaus – immer mehr abgeschreckt, ihr Geld in deutschen Wohnimmobilien anzulegen.

Bei der ganzen Sache gibt es noch einen weiteren brisanten Aspekt. Ziehen wir dazu eine aktuelle Studie der Bewertungsfirma Scope heran. Danach haben sich die Wachstumsraten der Preise für Eigentumswohnungen in den deutschen Metropolen während des ersten Halbjahrs 2018 im Durchschnitt, verglichen mit der Entwicklung im ersten Halbjahr 2017, beachtlich erhöht, nämlich um mehr als 8 Prozent. Nun könnte man meinen, dass so eine Entwicklung Bauträger und Projektentwickler reizen müsste, weiter kräftig in den Wohnungsbau zu investieren. Und tatsächlich tun sie es, schließlich ist der Bauboom nicht erst seit gestern da.

Geht man allerdings in die Details, ergibt sich ein differenziertes Bild. Zitieren wir also nochmals die Analysten von Scope: „Von 2010 bis 2017 wurden in den betrachteten Städten rund 150.000 Wohnungen genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt. Vom aktuellen Bauüberhang befinden sich rund zwei Drittel im Bau. Das bedeutet, dass rund 100.000 Wohnungen in den kommenden ein bis zwei Jahren fertiggestellt werden. Die hohen Fertigstellungen werden tendenziell Druck von Mieten und Kaufpreisen nehmen.“

Die Statistik lässt sich weiter rauf und runter rechnen, je nach Interessengruppen und ihren verlängerten Armen, den Politikern. Insofern ist in nächster Zeit noch mit vielen sich widersprechenden Prognosen zu rechnen. Die Realität sieht indes so aus: Es gibt kein allgemein gültiges Patentrezept gegen die Wohnungsnot – sofern sie überhaupt besteht, denn nicht nur in Metropolen wird gewohnt, sondern auch, sogar überwiegend, in kleinen bis mittleren Städte und auf dem Land. Daraus folgt: Eigentlich müsste die Wohnungspolitik differenziert sein, indem sie darauf Rücksicht nimmt. Doch bislang hat noch keine Regierung so etwas fertiggebracht, weil jede Art von Differenzierung zwangsläufig dort aufhören muss, wo sie gegen massive Interessen der einen oder anderen Lobby prallt.

Seit geraumer Zeit wird bundesweit besonders heftig gegen steigende Mieten protestiert. Nach dem Motto: Der Staat soll es richten. Dabei hat der Staat schon gerichtet, nämlich mit der Mietpreisbremse – und damit ein Mal mehr offenbart, wie laienhaft er mit dem Thema Wohnen umgeht, denn die Mietpreisbremse ist in der Praxis auf ganzer Linie gescheitert. Ihre Reform wird knifflig, falls sie überhaupt in einer halbwegs praktikablen Form kommt.

Bleibt noch zu überlegen, wie sich denn wohl Immobilien-Investoren und Vermieter verhalten werden. Tatsache ist: Geschätzte 2 bis 3 Prozent Rendite, die derzeit von ihnen in der Regel zu erzielen sind, hängen entscheidend davon ab, dass die Bauzinsen niedrig bleiben. Diese rangieren laut Statistik der Immobilien Zeitung aktuell je nach Institut oder Vermittler effektiv zwischen 1,0 und 1,5 Prozent, bezogen auf eine zehnjährige Zinsbindung. Lohnen sich unter solchen Voraussetzungen Investitionen in Wohnimmobilien? Nicht wirklich. Alternativen? Derzeit bestenfalls Gold und Silber für starke Nerven und Tages- oder Festgeld (um nach einem stärkeren Kursverfall Aktien zu kaufen) für schwache Nerven.


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