Das Wort zum Wochenende: Trügerische Kurven


Immobilien sind in diesen Tagen wieder ein großes Thema, weil wir jetzt branchenüblich von Studien zu ihrer Entwicklung im vergangenen Jahr und Jahrzehnt geradezu überschüttet werden. Mit ihnen verhält es sich in einem Punkt wie mit Aktien: Ihre Preise können steigen und fallen – womit wir allerdings schon beim einzigen gemeinsamen Merkmal sind. Wer nun einwendet, die vergangenen Jahre hätten doch gezeigt, dass ein weiteres Merkmal für beide Anlageklassen gelte, nämlich der parallele Preisanstieg nach Überwindung der Finanz- und Wirtschaftskrise, sollte sich indes wenigstens die folgenden Fakten durch den Kopf gehen lassen:

Während Aktienkurse kurz-, mittel- und langfristig schwanken, ist die Entwicklung der Immobilienpreise in der Regel stetig, also sinnvollerweise nur auf Sicht von mehreren Jahren zu erfassen. - Charts verraten uns täglich, wo die Aktienkurse stehen, weil diese mit den Börsen über funktionsfähige Märkte verfügen. Dagegen gibt es zu Immobilien keine adäquaten aktuellen Daten, sondern vor allem die Rückschau in die vergangenen Jahre und Jahrzehnte, ergänzt um mehr oder weniger stichhaltige Prognosen. - Was ihre Vielzahl angeht, also alle Immobilien einzeln gezählt, dürften Aktien ihnen unterlegen sein; ein genauer Vergleich ist nicht möglich. Bei der Vielfalt gibt es einen gravierenden Unterschied: Als Anlageinstrument ist Aktie gleich Aktie, mag sich jede von ihnen in puncto Branche, Geschäftsmodell des betreffenden Unternehmens und so weiter noch so sehr von anderen Aktien unterscheiden. Hingegen ist Wohn- nicht gleich Gewerbeimmobilie, Villa nicht gleich Eigentumswohnung, Hotel nicht gleich Einkaufszentrum. - Besonders gravierend ist der Unterschied zwischen beiden Anlageklassen, wenn es um ihre Liquidität geht (im Sinn von Liquidierbarkeit bzw. zu Geld machen): Gängige Aktien sind von einem Tag auf den anderen liquidierbar; Nachteile bestehen schlimmstenfalls darin, dass ihre Kurse nicht den Erwartungen der betreffenden Anleger entsprechen oder dass die Marktenge zur Streckung der Verkäufe über eine längere Zeit zwingt.

Auch wenn jemand noch kein Immobilieneigentümer ist, sondern erst mit einem Kauf liebäugelt, können die hier angestellten Überlegungen von Nutzen sein. Und zwar gerade jetzt, also zu einer Zeit, in der die Preise sowohl für gängige Wohn- also auch für die meisten Gewerbeimmobilien nach mehrjähriger Aufwärtsbewegung zu stagnieren beginnen.

Letzteres hat verschiedene Ursachen. Konzentrieren wir uns auf zwei der aktuell wichtigsten: Konjunktur und Zinsen. Fraglos führen die Probleme der deutschen Autozulieferer zu einem Konjunkturdämpfer. Hinzu kommen die Querelen zwischen den USA und China, die sich auch auf die deutsche Konjunktur auswirken, sowie die nicht abschätzbaren Folgen des Coronavirus. Da die EZB mangels Spielraum für eine Zinssenkung nicht mehr konjunkturstützend eingreifen kann, werden wohl die EU-Fiskalpolitiker eingreifen müssen, um die Gefahr einer größeren Rezession abzuwenden.

Was die Zinsen betrifft, gibt es eine ungute Entwicklung, die sich treffend mit einem einzigen Begriff kennzeichnen lässt: Zombie-Finanzierung. Dahinter steckt die Kreditvergabe an Unternehmen und Privatleute zu extrem günstigen Konditionen. Die Gefahr besteht nun darin, dass zum Beispiel einem von der Autoindustrie abhängigen Zulieferer Aufträge wegbrechen, sodass Arbeitnehmer weniger Geld verdienen oder im schlimmsten Fall sogar ihren Job verlieren.

Um den Bogen zu den Zinsen zu spannen: Solche Arbeitnehmer haben womöglich in den vergangenen Jahren ein Haus oder eine Wohnung erworben und dank Niedrigzins hoch finanziert. Das ist bisher gut gegangen, die monatlichen Raten haben kein Loch in die Haushaltskasse gerissen. Doch wer diesbezüglich den Bogen überspannt hat, sieht sich spätestens nach Ablauf der Zinsbindung genötigt, ungünstigere Konditionen zu akzeptieren. Dann ist es nur ein schwacher Trost, wenn ein ähnliches Schicksal auch so manchen Unternehmer ereilt.

Aus alldem lässt sich folgern, dass die in diesen Tagen veröffentlichten schönen Kurven zur vergangenen Entwicklung der Immobilienpreise zu relativieren sind, dass Banken und Sparkassen die Finanzierungskonditionen verschärfen werden – und dass der Vergleich von Immobilien mit Aktien so manche interessante Erkenntnis mit sich bringt.


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